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Bücheler Bebauungsplan wird zum Zankapfel

Offener Brief an Oberbürgermeister Burkhard Mast-Weisz und alle Ratsmitglieder

von Wolfgang Müller, Grundstücksverwaltungs- und vermarktungs-GmbH & Co.KG

Der Bebauungsplan (Nr. 681 – Gebiet östlich Büchelstraße, nördlich und südlich Baumschulenweg) wurde 2008 vom Rat der Stadt Remscheid beschlossen und ist seit 2009 rechtskräftig. Während der Offenlage gab es keine Einwände von den Anliegern des Baumschulenwegs. Lediglich wurde seitens des Eigentümers des im Einmündungsbereich zur Büchelstraße gelegenen Grundstücks gewünscht, dass die Weißdornhecke entlang der Straße erhalten bleibt. Die Stadt Remscheid vereinbarte mit der Müller GmbH & Co. KG (ehemalige Baumschule), dass sämtliche Planungs- und gutachterlichen Leistungen extern zu erbringen und zu finanzieren sind.

Zunächst sah der erste Entwurf des BP nur Bauflächen westlich des Verbindungswegs zur Hofschaft Büchel und südlich des Baumschulenwegs vor. Zur internen Absicherung wurde 2005 ein Notarvertrag mit fast allen Eigentümern der im Plangebiet gelegenen, unbebauten Grundstücke geschlossen. Ausnahme: Flurstück 3, welches auf Veranlassung der Stadt Remscheid durch Herrn Wolfgang Müller zwischenzeitlich erworben wurde. Auf Veranlassung der Stadt Remscheid wurde dann im weiteren Planverfahren das Plangebiet um die Flächen östlich des Verbindungswegs zur Hofschaft Büchel erweitert, so dass endgültig links und rechts dieses Weges Bauland ausgewiesen wurde.

Die nächste Schwierigkeit war der von der Stadt Remscheid geforderte Erwerb einer ca. 276 qm privaten Fläche innerhalb der im B-Plan festgesetzten Straßenbegrenzungslinien im oberen Teil des Baumschulenwegs, welche zum Grundstück Büchelstraße 50 gehört. Trotz vieler Verhandlungen mit dem Eigentümer gab es bisher keine Einigung. Argument: Der Eigentümer will diese Fläche nicht abgeben, weil „er keinen zusätzlichen Verkehr" vor seinem Haus haben will. Tatsache ist aber, dass dieser Streifen seit mehr als 100 Jahren von Jedermann genutzt wird und zahlreichen Gewerbebetrieben und Wohnhäusern als planungs- und bauordnungsrechtliche Sicherung der Erschließung dient. Für den Baumschulenweg gibt es sogar einen alten Fluchtlinienplan, der Straßenbreite und Wendeanlage festgesetzt hat. Auch wurden schon ab 1906 von der Stadtgemeinde Remscheid regelmäßig bei Neubauvorhaben Baubeiträge von den Anliegern erhoben.
Ein zweiter Anlieger im unteren Teil des Baumschulenwegs besitzt ca. 156 qm innerhalb der im B-Plan festgesetzten Straßenfläche und möchte die Umsetzung der geplanten Bebauung verhindern, um auch zukünftig „im Grünen zu wohnen".

Die Stadt Remscheid wurde in den letzten Jahren mehrfach um Unterstützung bei der Beschaffung des fehlenden Grunderwerbs gebeten. Zusagen auf Unterstützung gab es seitens des Oberbürgermeisters und des Technischen Beigeordneten genug, ohne dass von dort entsprechende Versuche schriftlich belegt werden können.

Das Rechtsanwaltsbüro Taylor Wessing wurde seitens der Müller GmbH eingeschaltet. Letztmalig wurden vor der Sommerpause Verwaltungsspitze und Politiker schriftlich durch Taylor Wessing noch einmal gebeten, die Umsetzung des Bebauungsplans zu unterstützen, um dringend benötigten Wohnraum durch mehr als 70 Wohneinheiten (Einfamilien-, Mehrfamilien- und Doppelhäuser) zu realisieren. Stattdessen nahm Herr (Peter) Heinze das Schreiben im letzten Stadtentwicklungsausschuss zum Anlass anzukündigen, in der ersten Sitzung nach der Sommerpause die Aufhebung des Bebauungsplans beschließen zu lassen. Auch wurde der TOP Baumschulenweg von der Tagesordnung eines Gesprächs zwischen der Verwaltung und Remscheider Architekten genommen.

Dieses Verhalten der Verwaltung macht nach der langen und kostenintensiven Vorbereitungsphase und angesichts des dringend benötigten Wohnraums und der Nachfrage nach EFH keinen Sinn. Letztendlich geht es um den Grunderwerb von ca.430 qm ausgewiesenen Straßenlands, den die Stadt Remscheid vor Abschluss eines Erschließungsvertrages vom Erschließungsträger verlangt. Das Baugesetzbuch sieht für diesen Sonderfall entsprechende Möglichkeiten vor. Die Bezirksregierung Düsseldorf hat schon vor mehr als zwei Jahren Unterstützung signalisiert. Andere Kommunen, wie z.B. Solingen, arbeiten mit dem Enteignungsrecht lt. Baugesetzbuch sehr erfolgreich.

Da die EWR Stadtwerke Remscheid GmbH bereits im unteren Teil des Baumschulenweges bis zur Hofschaft Büchel alle notwendigen Infrastrukturleitungen 2019/2020 verlegt hat, stellt sich die Frage, warum die TBR nicht parallel mit den Kanalarbeiten begonnen hat, um den oberen Baumschulenweg schmutzwassermäßig in einer Freispiegelleitung zu entsorgen? Die geeignete Vorflut im Bereich der Hofschaft Büchel ist bereits Anfang der achtziger Jahre des letzten Jahrhunderts fertiggestellt worden. Angebote zur Vorfinanzierung des Kanalbaus gab es seitens der Eigentümer der B-Plan-Flächen seit Mitte 2019 genug.

Herr Heinze lies bisher aber das schriftliche Angebot von 11/2019 unbeantwortet. Die TBR wurde darüber angeblich auch nicht informiert. Die TBR hat deshalb entschieden, eine Druckentwässerung mit Anschluss an den Kanal in der Büchelstraße zu bauen, technisch anfällig und mit hohen Investitionen und Folgekosten für die Anschlussnehmer. Alle Anlieger haben nun eine Rechtsanwältin damit beauftragt, diese Maßnahme zu verhindern.

Sollte der Bebauungsplan und damit das Baurecht ersatzlos aufgehoben werden, wird die Müller GmbH & Co KG die bisherigen Kosten für Gutachten, Planungsleistungen an die Stadt Remscheid, Honorare und Zinsen von der Stadt Remscheid einfordern. Insgesamt geht es dabei um einen höheren sechsstelligen Betrag.

Die Verwaltungsspitze sollte dringend umdenken. Sie sollte das eigene, offensichtlich noch gültige wohnungspolitische Handlungskonzept ernst nehmen. Neben den Interessen zahlreicher Wohnungssuchender solle auch an Architekten und die Bauwirtschaft gedacht werden. Warum will die Stadt Remscheid, zumindest Teile der Verwaltung, die Umsetzung des rechtskräftigen Bebauungsplans verhindern? Was steckt dahinter?

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Der Bebauungsplan steht am 11. August auf der Tagesordnung der Bezirksvertretung Alt-Remscheid. Denn die Stadt hat nach § 2 Abs. 1 BauGB die Aufhebung des Bebauungsplanes beantragt, weil ihr das Projekt nicht mehr erfolgt versprechend erscheint. Baudezernent Peter Heinze gestern gegenüber dem Waterbölles: „Die Erschließung des Baugebietes ist gescheitert. Und ein Enteignungsverfahren wollen wir nicht. Deshalb unser Aufhebungsantrag. Dabei handelt es sich allerdings um ein offenes Verfahren, das die Rechte von Herrn Müller berücksichtigt.“ Im Übrigen sei dessen Offener Brief „sachlich falsch“.

Nachfolgend zitiert der Waterbölles aus dem Beschlussvorschlag der Verwaltung für die BV Alt-Remscheid:
 

„Der Bebauungsplan Nr. 566 – Gebiet östlich Büchelstraße, nördlich und südlich Baumschulenweg – wurde am 11.12.2008 als Satzung beschlossen und ist mit Bekanntmachung vom 15.5.2009 in Kraft getreten. Anlass der Planaufstellung war die Verlagerung der an diesem Standort ansässigen Baumschule, wodurch sich neue Nutzungsperspektiven für diese Flächen eröffneten. Mit dem Bebauungsplan Nr. 566 wird das städtebauliche Ziel verfolgt, auf dieser Fläche die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Wohnnutzungen zu schaffen und die bestehenden gemischten Nutzungsstrukturen beidseits zum Baumschulenweg zu sichern.

Die Haupterschließung des Plangebietes ist in dem Bebauungsplan Nr. 566 über den Baumschulenweg vorgesehen. Wesentliche Teilflächen der heutigen Straßenfläche stehen nicht im Eigentum der Stadt Remscheid und stellen keine öffentlichen Straßen im rechtlichen Sinne dar. Die weitere verkehrliche Erschließung des Plangebietes ist über drei Erschließungsäste (inkl. Wendeanlagen), die vom Baumschulenweg ausgehen, vorgesehen. Der nordöstliche Erschließungsast sieht eine Anbindung an die Hofschaft Büchel vor (Straße Büchel). Aufgrund der dort vorliegenden beengten Straßenraumverhältnisse und der historischen Bebauung sieht das städtebauliche Konzept hier lediglich eine Öffnung für den motorisierten Individualverkehr in Ausnahmefällen vor (z.B. bei Sperrung des Baumschulenwegs). Eine Erschließung des Baugebietes über die Hofschaft Büchel scheidet faktisch aus, da hier Begegnungsverkehre allenfalls sehr eingeschränkt möglich sind. Gemäß Plankonzept kann die verkehrliche Haupterschließung des Plangebietes folglich nur über den Baumschulenweg erfolgen.

Die Durchführung der Erschließung des Baugebietes sollte auf einen Dritten gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB übertragen werden. Diese Absicht korrespondiert mit dem Beschluss des Rates der Stadt Remscheid, der besagt, dass der Stadt Remscheid bei der Umsetzung des Bebauungsplans Nr. 566 keinerlei Kosten entstehen sollen (Drucksache Nr. B 0.12/38). Zur Durchführung der Erschließungsmaßnahmen ist die Verfügbarkeit der notwendigen Grundstücke erforderlich. Die Grundstücksverfügbarkeit im Bereich Baumschulenweg konnte durch einen Dritten nicht erzielt werden. Die Stadtverwaltung hat deshalb Ende 2019 die Verkaufsbereitschaft bezüglich der für die Erschließung erforderlichen Grundstücke bei den Eigentümern abgefragt. Eine Verkaufsbereitschaft seitens der Grundstückseigentümer konnte – insbesondere bei den für die Erschließung unverzichtbaren Grundstücken – nicht festgestellt werden. Durch den freihändigen Erwerb von Flächen kann folglich keine durchgängige Erschließungsfläche realisiert werden.

Weitere rechtliche Möglichkeiten, den Bebauungsplan Nr. 566 zu vollziehen bzw. die mit dem öffentlichen Nutzungszweck überplanten privaten Grundflächen dem rechtsverbindlich festgesetzten Zweck zuzuführen, bestehen mit den planakzessorischen, eigentumsbezogenen Instrumenten nach §§ 45 ff. BauGB (Amtliche Umlegung) und §§ 85 ff. BauGB (Enteignung). Gegen die Anwendung dieser Instrumente bestehen aus Sicht der Verwaltung allerdings, u.a. aufgrund der Verfahrensdauern, durchgreifende Bedenken. Zudem kann mit anderen Bebauungsplänen im Stadtgebiet der erforderliche Bedarf an Wohnbauflächen zur Eigentumsbildung gewährleistet werden, so dass an dem Bebauungsplan Nr. 566 nicht zwangsläufig festgehalten werden muss (z.B. Am Eisernstein, Am Sieperpark).

Der Umsetzung des Bebauungsplans Nr. 566 stehen tatsächliche Hindernisse entgegen, da die dem Bebauungsplan zugrundeliegende Erschließungskonzeption nicht umgesetzt werden kann. Dies hat zur Folge, dass insbesondere die Erschließung der neuen Wohnbauflächen nicht gesichert ist. Eine Erschließung über die Hofschaft Büchel stellt aufgrund der oben genannten Gründe keine Alternative dar. Die Gemeinden haben gem. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Nicht erforderlich in diesem Sinne sind Bauleitpläne, deren Verwirklichung auf unabsehbare Zeit rechtliche und/oder tatsächliche Hindernisse entgegenstehen. So beurteilt sich die Situation im vorliegenden Fall.

Sonstige Erschließungsvarianten würden einen umfangreichen Eingriff in vorhandene Bebauungs- und Eigentumsstrukturen bedingen und die Überwindung erheblicher Höhenunterschiede erforderlich machen. Eine solche Umplanung des Erschließungssystems würde zudem das dem Bebauungsplan Nr. 566 zugrundeliegende städtebauliche Konzept vollständig in Frage stellen. Eine Neuplanung wäre erforderlich. Ziel des förmlichen Aufhebungsverfahrens des Bebauungsplans Nr. 681 ist es deshalb, den Bebauungsplan Nr. 566 – Gebiet östlich Büchelstraße, nördlich und südlich Baumschulenweg –aufzuheben und damit vollständig und dauerhaft zu beseitigen.“

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Chronist am :

Auch heute im Hauptausschuss kam die Beschlussvorlage der Verwaltung zum Bebauungsplan 681b(Baumschulenweg/Büchelstraße) nicht zur Beratung und Abstimmung. Weil Rosemarie Stippekohl (CDU) wiederum „Beratungsbedarf“ anmeldete in der Hoffnung, das Projekt doch noch retten zu können. Das nächste Mal wird das Thema in der Ratssitzung am 24. September auf der Tagesordnung stehen.

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