Waterbölles

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister Mast-Weisz, ich fordere Sie hiermit auf, Widerspruch und Beanstandung gegen den Beschluss "Vorkaufsrechtssatzung" des Hauptausschusses vom 12.3.2020 - Drucksache 15/6964 zu erheben. Meine Aufforderung bezieht sich auf folgende Formulierungen, die nach meiner Ansicht der aktuellen Gesetzeslage nicht entsprechen. Der Beschlussvorlage gibt an, dass die Vorkaufsrechtssatzung auf das Sanierungsgebiet Alleestraße begrenzt sei, jedoch im Text bezieht sich das Vorkaufsrecht auf alle Grundeigentümer im Bereich von Bebauungsplänen. Das beträfe den Großteil des gesamten Stadtgebietes. Im Detail geht es um folgende Formulierung für die Ausübung des Vorkaufsrechts: " Hierzu reicht es allein aus, wenn die Ausübung die Verwirklichung der städtebaulichen Maßnahmen erleichtert (1). Dabei muss der konkrete Nutzungszweck für das jeweilige Grundstück noch nicht im Einzelnen feststehen (2). Ferner braucht die Ausübung auch nicht für die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erforderlich zu sein(3). Ausreichend ist, dass sich der Grunderwerb auf die beabsichtigte städtebauliche Maßnahme bezieht(4)." "Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht auch zugunsten eines Dritten ausüben(5), wenn der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet". Im BauGB §25 steht jedoch Folgendes: " im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen 2.in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist. Begründung: Die Formulierung der Verwaltung öffnet Tür und Tor für Willkürhandlungen. Wenn der Grund schon sein kann, dass der Kauf von Privateigentum städtebaulichen Maßnahmen erleichtert(1), ist weder die Vorgabe zum Wohle der Allgemeinheit belegt noch die Vorgabe des Gesetzes, die Flächen zu definieren, auf denen das Vorkaufsrecht zulässig ist. Wenn die Stadt Vorkaufrechte ausübt ohne Angabe von Nutzungen, ist der Zweck zum Allgemeinwohl nicht belegt. Das gleiche gilt für die Formulierung, es reiche aus, wenn sich der Grunderwerb auf die beabsichtigte städtebauliche Maßnahme bezieht(4). Das Gesetz fordert dagegen eine eindeutige Begründung, worauf der Geschädigte nachher sich beziehen kann, wenn die Stadt die beabsichtigte Maßnahme nicht ausgeführt hat und das Wohle der Allgemeinheit nachhinein entfällt. Der Punkt 3 (Vorlagetext) ist inhaltlich genau das Gegenteil zum Gesetzestext. Das Gesetz kennt auch nicht die Möglichkeit der Ausübung des Verkaufsrechts zugunsten Dritter. Die Formulierung der Vorkaufssatzung, wenn sich nicht mehr korrigiert werden sollte, würde folgenden inakzeptablen Vorgang zulassen: Die Stadt erklärt, eine beabsichtigte städtebauliche nicht nutzungsmäßig definierte Maßnahme für ein nicht definiertes Gebiet, jedoch zum Wohle der Allgemeinheit vorzunehmen. Ohne Angabe von städtebaulicher Nutzung wird die Immobilie nach unten wertgeschätzt. Nach der Aufstellung des Wertgutachtens legt die Stadt einen anderen Immobilienpreis auf der Grundlage der nun neuen städtebaulichen Nutzung fest, womit sie dieselbe Immobilie an Dritte veräußert. Anschließend ist nicht einmal mehr notwendig, dass die Maßnahme zum Wohle der Allgemeinheit dient. Dem Geschädigten wird durch die ungenaue Formulierung das Recht zur Klage entzogen. Mit anderen Worten: Die Stadt übt das Vorkaufsrecht mit der Absicht des Allgemeinwohls aus, übermittelt die Immobilie gewerbsmäßig an Dritte und verhindert anschließend den Geschädigten gegen die Stadt zu klagen. Ich möchte eindringlich darauf hinweisen, dass diese Satzung Bestand über Legislaturperioden hinweg haben wird. Was ist, wenn in diesen unruhigen Zeiten ganz andere Mehrheitsverhältnisse im Rat zusammenkommen? Diese Vorkaufssatzung ist kein scharfes Schwert; das ist ein Pumpgun zur willkürlichen Enteignung.

Sehr geehrte Frau Tirkonnen, ich weiss nicht, welche DS-Nr. 15/6964 Sie gelesen haben, aber in der im RIS auf remscheid.de eingestellten Fassung, lese ich nirgendwo etwas darüber, dass "sich das Vorkaufsrecht auf alle Grundeigentümer im Bereich von Bebauungsplänen" bezieht. Im Entwurf der Vorkaufsrechtssatzung ist zunächst verbal die grobe Abgrenzung an Hand von markanten Straßen bzw. Plätzen umrissen. In § 2 der Satzung ist weiter unten jedoch auch jedes einzelne betroffene Flurstück expliziert aufgelistet. Somit kann es keinen Zweifel geben, auf welche Grundstücke (oder Nachfolgegrundstücke nach Neuvermessungen) sich die Vorkaufsrechtssatzung bezieht. Wenn Sie sich auf die Formulierung auf Seite 1 der Vorlage, letzter Absatz, beziehen, so verweist die Verwaltung hier lediglich auf das der Gemeinde nach dem BauGB allgemein zustehende Vorkaufsrecht, z.B. im Geltungsbereich von B-Plänen. Doch ist dieses Vorkaufsrecht hier nicht gemeint. Ich sehe keine Notwendigkeit, dass der OB den Beschluss des HuF beanstanden sollte. Davon abgesehen, hat der HuF die Vorkaufsrechtssatzung nicht BESCHLOSSEN. Er hat lediglich dem Rat EMPFOHLEN, die Satzung zu beschließen. Das geht im Übrigen auch aus dem letzten Absatz der Vorlage hervor. Nach § 41 Abs. 1 Buchstabe f) GO NRW ist AUSSCHLIEßLICH der Rat für den Erlass von Satzungen zuständig. Nach dem Zeitplan soll der Rat darüber in seiner Sitzung am 26.03.2020 (so sie wegen des grassierenden Corona-Virus nicht ausfällt) beraten und die Satzung beschlossen werden. Erst danach HAT ("muss") der OB - im Falle des Vorliegens eines Verstosses gegen geltendes Recht - gem. § 54 Abs. 2 GO NRW den Beschluss mit schriftlicher Begründung zu beanstanden. Ich sehe jedoch keinen Ansatzpunkt für den OB den kommenden Ratsbeschluss - auf der Grundlage der vorliegenden Beschlussvorlage - beanstanden zu müssen. Und vor allem: mit welcher Begründung? Mit welchem Rechtsverstoß? Ich halte Ihren Vorwurf, der Verwaltung würden "Tür und Tor für Willkürhandlungen" geöffnet, für Unfug! Die Regelungen für das Geltendmachen des Vorkaufsrechts stehen nicht nur in den von Ihnen zitierten Paragraphen des BauGB. Es gibt hierzu auch eine umfangreiche Sammlung an Gerichtsentscheidungen bezogen auf das Allgemeine und auch das Besondere Vorkaufsrecht. Auch die Kommentare dazu sind recht umfangreich. Doch davon abgesehen: Woran machen Sie solche Willkürhandlungen fest? Das Geltendmachen des Vorkaufsrechts ist im Geltungsbereichs eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets Alltagsgeschäft. Ohne dieses Instrumentarium - im Übrigen durch das Bundesverfassungsgericht für mit dem GG vereinbar erklärt - ist eine Sanierungsmaßnahme oft nicht in dem inzwischen terminierten (aber verlängerbaren) Zeitraum von 15 Jahren umzusetzen. Bei der Geltendmachung des Vorkaufsrechts geht es darum, die Ziele und Zwecke der Sanierung, die am sinnvollsten in "Sanierungs"bebauungsplänen planungsrechtlich gesichert werden, durch BEGRÜNDETE (!) Verwaltungsakte zu steuern. Denn nicht selten sind Grundstückseigentümer nicht bereit, Grundstücke oder Teile davon, freiwillig für den festgesetzten Zweck zu verkaufen. Will ein solcher Eigentümer jedoch sein Grundstück an eine andere Person verkaufen, so kann die Stadt durch das Instrumentarium "Vorkaufsrecht" die Herausgabe des Grundstücks an die Gemeinde verlangen. Allerdings nur zum Verkehrswert und nicht zu oft überhöhten Fantasiepreisen. Da die Geltendmachung des Vorkaufsrechts zu begründen ist, ist der Bescheid somit gerichtlich überprüfbar! Die Stadt darf ein Vorkaufsrecht nur ANLASSGEZOGEN ausüben. Es ist ihr nicht erlaubt, Grundstücke "einfach so" zu erwerben. Hier greifen aber auch andere Rechtsgrundlagen wie bspw. das Grundgesetz und das Haushaltsrecht. Auch die weiteren Kritikpunkte von Ihnen sind Unsinn. Im BauGB ist der (Zwischen)Erwerb durch die Stadt und anschließendes Weiterverkaufen an einen Dritten nicht ausgeschlossen. Von dieser Möglichkeit wurde in den bereits beendeten Sanierungsmaßnahmen in Remscheid und Lennep Gebrauch gemacht. In den mit Bauwilligen (Unternehmen, Privatpersonen) abzuschließenden Kaufverträgen ist es üblich, ja unabdingbar, die angestrebte Bebauung gemäß B-Plan als unverhandelbaren Bestandteil zum Kaufvertrag zu machen. Nur so kann der Bauwillige gezwungen werden, das zu realisieren, was der B-Plan festsetzt. Da das Geltendmachen des Vorkaufsrechts nach den Vorschriften des Verwaltungsrechts erfolgt, hat der Verkäufer sehr wohl die Möglichkeit sein Recht notfalls einzuklagen. Ob er allerdings erfolgreich sein wird, bleibt dahingestellt. Der Begriff des Allgemeinwohls ist - bezogen auf das Sanierungsrecht - durch Entscheidungen der Verwaltungsgerichte (VG, OVG, BVerwG) klar definiert worden. Sie können z.B. auch im § 136 Abs. 4 BauGB nachlesen, was unter Allgemeinwohl zu verstehen ist. Im dazugehörenden Kommentar zu § 136 BauGB wird auch Bezug genommen auf die Enteignung gemäß § 87 BauGB, die so einfach wie Sie diese beschreiben, nicht möglich ist. Noch eine abschließende Bemerkung zur Dauer des Vorkaufsrechts: Mit der amtlichen Bekanntmachung der Sanierungssatzung werden die Vorschriften der Vorkaufsrechtssatzung faktisch obsolet. Aus Rechtsgründen sollte man sie daher dann aufheben. Denn mit der rechtskräftig gewordenen Sanierungssatzung greifen die Vorschriften der §§ 144 und 145 BauGB. Mir ist bei alle dem nicht klar, was Sie mit Ihrer Forderung an den OB bezwecken wollen?

Sehr geehrter Herr Reiff, nach kurzer Recherche im Internet konnte ich in Erfahrung bringen, dass Sie Miarbeiter der städtischen Stadplanung sind. Kann ich davon ausgehen, dass ich Ihre Ausführung schriftlich auf amtlichem Briefbogen erhalte? Oder handelt es sich hier um Ihre Privatmeinung? Darüber hinaus möchte ich Sie bitten, intern auf das städtische Rechtsamt hinzuwirken, dass es eine Empfangsbestätigung auf meine in Rede stehende Beanstandung sendet.

Sehr geehrter Herr Kaiser, natürlich ist es zu begrüßen, wenn die Verwaltungsmitarbeiter an der Diskussion teilnehmen. Auffällig ist jedoch, dass es davon nur eine handverlesene Anzahl gibt. Was ich an dieser Stelle bemängele ist, dass hier ein Verwaltungsmitarbeiter auf meine offiziell eingereichte Beanstandung antwortet, die jedoch offensichtlich keinen offiziellen Charakter außer dem Dictus hat. Das ist auch nicht das erste Mal, dass die Verwaltung versucht, über die Presse offiziell klingende Antworten zu geben, um eine belastbare Verwaltungsantwort zu umgehen. Da ich meine Beanstandung offiziell Herrn Oberbürgermeister gebracht habe, erwarte ich natürlich eine ähnlich ausführliche Antwort, wie Herr Reiff hier geschrieben hat. Ich werde dem Waterbölles die offizielle Antwort zukommen lassen, damit alle ein belastbares Bild machen können.

Ich bin Ihnen, Frau Tirkkonnen, noch eine Antwort im Zusammenhang mit dem "Sanierungs-Bebauungsplan" und dem Vorkaufsrecht schuldig (siehe Ihre Antwort vom 23.03.2020 um 14:15 Uhr). Nach dem 1971 in Kraft getretenen Vorgänger des Baugesetzbuchs (gibt es seit dem 01.07.1987), dem Städtebauförderungsgesetz, war es zwingend vorgeschrieben, dass die Gemeinden sogenannte Sanierungsbebauungspläne aufstellen. Diese B-Pläne, die als Abgrenzung mindestens die Abgrenzung des Sanierungsgebiets umfassen mussten, enthielten Festsetzungen, die für die Sanierungsbehörden Grundlage für ihr künftiges (Sanierungs-)Handeln waren (=> "Ziele und Zwecke der Sanierung"). Dieser von den "Sanierungsleuten" geprägte Name hat sich bis heute gehalten. Auch ich verwende ihn. Da die Aufstellung eines B-Plans manchmal mehrere Jahre dauern kann, ist es unvermeidbar, sich an dem geplanten künftigen Planungsrecht (den künftigen B-Plan-Festsetzungen) zu orientieren. Andernfalls würden u.U. Fakten geschaffen, die die weitere Sanierung wegen neuerer anderer B-Plan-Festsetzungen behindern oder sogar verhindern könnten. Mit dem Planungsverfahren einher geht nicht selten auch eine Veränderungssperre oder - in manchen Fällen - auch die Festsetzung einer Vorkaufsrechtssatzung. Mit diesen Instrumenten nach dem Baugesetzbuch soll den Gemeinden die Möglichkeit gegeben werden, mögliche vollendete Tatsachen zu vermeiden (das ist zwar unpräzise formuliert, aber so hoffe ich, besser verständlich). Denn wenn Jemand ein Grundstück zur Bebauung erwirbt und kurzfristig mit der Realisierung beginnt, kann er damit vor Inkrafttreten des neuen B-Plans ggf. vollendete Tatsachen schaffen, die nach dessen Inkrafttreten nicht mehr rückgängig gemacht werden können, aber den Sanierungszielen zuwiderlaufen. Zum Vorkaufsrecht: Und wieder, Frau Tirkkonnen, behaupten Sie im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht Etwas, was nicht geschrieben wurde. Die Stadt würde solche Grundstücke vom bisherigen Eigentümer NUR erwerben, damit es dem nach dem B-Plan festgesetzten Zweck zugeführt werden soll. Es dürfte auch Ihnen bekannt sein, dass Grundstücksverhandlungen, insbesondere bei größeren Vorhaben, recht lange andauern können. In diesen Fällen wird das Grundstück von der Stadt erworben, um es anschließend an den Bauwilligen (sofern der bisherige Eigentümer die geplante Bebauung nicht doch selber vornehmen will - kam recht häufig vor!) zu verkaufen. Manche Grundstücksverkäufer wollen aber nicht evtl. Jahre warten, bis ein Bauwilliger gefunden wurde. Auch wenn ich hier nicht für die Stadt sprechen kann, so möchte ich Sie eindringlich bitten, so dumme(!) Vergleiche wie die mit Ludwig XIV künftig zu unterlassen! ("L'État c'est moi"). Auch wenn Sie ganz offensichtlich etwas gegen die Stadtverwaltung zu haben scheinen, gehen solche Dinge RECHTSTAATLICH vonstatten! Alle Kaufvorgänge müssen vom Rat oder dem HuF genehmigt werden, bevor sie vollzogen werden (sie merken davon nichts, da solche Fälle aus Datenschutzgründen [persönliche Daten] nur in nichtöffentlicher Sitzung beraten werden). Darüber hinaus, Frau Tirkkonen, kann die Verwaltung solche Kaufgeschäfte nur tätigen, wenn sie dafür entsprechende Haushaltsmittel hat. Die Ausgabe unterliegt, da Sanierungsmaßnahmen in der Regel von Bund und Land gefördert werden, der Kontrolle durch die Prüforgane von Bund und Land. Somit ist ein "Austricksen demokratischer Spielregeln" nichts als dummes Geschwätz! Der Kauf und der spätere Verkauf erfolgen immer auf der Grundlage eines beim Gutachterausschuß beantragten Verkehrswertgutachtens. Ein solches Handeln ist keineswegs "lukrativ", wenn Sie berücksichtigen, dass in einem solchen Zwischenerwerbsfall, den ich soweit wie möglich vermeiden wollte, Mehrkosten anfallen, da solche Erwerbsfälle immer grunderwerbssteuerpflichtig sind; es fällt dann also zweimal Grunderwerbssteuer an. Das nennen Sie dann lukrativ? Lächerlich! Nachdem ich hier in mehreren Antworten heute, bedingt durch die "technischen Schwierigkeiten", die ich Ihnen in meiner ersten Antwort beschrieb, versucht habe, Vieles richtig zu stellen, empfehle ich Ihnen, sich künftig, VOR Verfassen einer unzutreffenden Behauptung oder Unterstellung, richtig zu informieren. Einfach ein paar Zeilen in irgendeinem Gesetz zu lesen, und eventuell die Zusammenhänge der Gesetze untereinander nicht zu kennen, reichen meist nicht aus. Vor allem nicht in einem so komplexen Gebiet wie dem Planungsrecht und dem Sanierungsrecht. Alleine die Kommentare zu den Bestimmungen im BauGB umfassen viele hunderte Seiten. Wenn Sie sich zu dem komplexen Thema "Sanierung" umfassend informieren wollen, empfehle ich Ihnen das einzige mir bekannte Fachbuch zu diesem Thema, welches das gesamte Spektrum von der Sanierungssatzung bis zur späteren Erhebung der Ausgleichsbeträge umfaßt. Da ich hier keine Schleichwerbung machen will, werde ich den Titel und den Verlag hier nicht nennen. Ich gebe Ihnen aber den Tipp, dass in dem Buchtitel u.a. die Wörter "Sanierungssatzung" und "Ausgleichsbeträge" enthalten sind. Und bei dem Verlag handelt es sich um einem auf öffentliches Recht spezialisierten Verlag...

Sorry, zu schnell eingesetzt. Es heißt natürlich, dass die Wertsteigerung durch den Bebauungsplan in die Kaufverhandlungen einfließen muss.

Bis zum 10. Juli hat das Planungsbüro die Bürger-Umfrage zur Zukunft der Alleestraße verlängert. Bislang liegen den Planern rund 200 ausgefüllte Fragebogen vor.