Waterbölles

Eigentümerwechsel der Wohnanlage Hof Glassiepen
Ihre Fragen zu den Auswirkungen auf Ihr Mietverhältnis

Sehr geehrter Herr …, sehr geehrte Frau...,
innerhalb der Seniorenwohnanlage Hof Glassiepen sind Sie Mieter… einer Wohnung, deren Bau seinerzeit mit öffentlichen Geldern gefördert wurde. Ihre Wohnung unterliegt damit der sog. Mietpreisbindung und einigen anderen besonderen gesetzlichen Regelungen des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land NRW (WFNG) und anderen Gesetzen. Zum 01.08.2019 wurde die gesamte Wohnanlage, welche aus 97 geförderten und 27 frei finanzierten Wohnungen besteht, vom bisherigen Eigentümer verkauft an die Wert-Investition Hof Glassiepen Grundbesitz GmbH. Dem Geschäftsmodell des neuen Eigentümers folgend steht zu erwarten, dass die Wohnanlage in Teileigentum aufgeteilt wird und die einzelnen Wohnungen in naher Zukunft als Anlageobjekt zum Weiterverkauf angeboten werden.

Dies alles hat in der Mieterschaft Fragen aufgeworfen, die an mich herangetragen wurden. Nach § 21 Abs. 6 Satz 3 WFNG unterrichte ich Sie hiermit über die sich aus dem Erwerb oder der evtl. bevorstehenden Umwandlung in Teileigentum ergebenden Rechtsfolgen und möchte in diesem Zusammenhang die wichtigsten Ihrer Fragen beantworten.

Frage: Hat der Verkauf Auswirkungen auf meinen Kündigungsschutz? Dem Rechtsgrundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ folgend ist Ihr Mietvertrag mit allen mieter- und vermieterseits bestehenden Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer übergegangen. Ein besonderes Kündigungsrecht für den neuen Eigentümer, der nun Ihr Vermieter ist, ergibt sich aus dem Eigentümerwechsel nicht. Mit dem Kaufpreis wurden die öffentlichen Darlehen abgelöst. Damit unterliegen die mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen im Rahmen der zehnjährigen Nachwirkungsfrist zwingend und ausnahmslos bis zum 31.12.2029 der Eigenschaft „öffentlich gefördert“. Eine Eigenbedarfskündigung des Erwerbers für eine durch Umwandlung einer Mietwohnung entstandene Eigentumswohnung ist nach § 21 Abs. 7 Satz 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land NRW (WFNG) i. V. m. § 573 Abs. 2 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nicht zulässig, solange die Wohnung Zweckbestimmungen unterliegt/als öffentlich gefördert gilt, und zwar unabhängig davon, ob der Mieter aktuell die einkommensmäßigen Voraussetzungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins erfüllt. Dies bedeutet konkret, dass eine Eigenbedarfskündigung bis mindestens 31.12.2029 ausgeschlossen ist, ggf. – im Rückfall auf die allgemeinen Kündigungsschutzregelungen nach BGB – sogar darüber hinaus (§ 21 Abs. 7 Satz 2 WFNG). Die von zahlreichen Mietern der Wohnanlage befürchtete kurzfristige Kündigung des Mietverhältnisses ist demnach in den öffentlich geförderten Wohnungen nicht möglich.

Frage: Kann mir meine Wohnung gekündigt werden, wenn ich ein mir angebotenes Vorkaufsrecht nicht ausübe? Da offenbar schon einzelne Wohnungen an Interessenten zum Weiterverkauf angeboten werden, möchte ich ergänzend den Befürchtungen der Mieterschaft entgegentreten, ein dabei nicht ausgeübtes Vorkaufsrecht würde Ihr Mietverhältnis gefährden oder zu dessen Kündigung führen. Ein solches Vorkaufsrecht ist für Sie als Mieter in jedem Fall gesetzlich vorgesehen. Wenn Sie es aber nicht ausüben, hat dies keinerlei rechtliche Auswirkungen auf ihr Mietverhältnis und begründet kein besonderes Kündigungsrecht.

Frage: Muss ich jetzt eine Mieterhöhung befürchten? Der Verkauf ist an sich kein Grund für eine Mieterhöhung. Der neue Eigentümer ist nach wie vor verpflichtet, die Kostenmiete nach den im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau geltenden Bestimmungen zu errechnen (Wirtschaftlichkeitsberechnung). Mieterhöhungen sind nur bei rechtlich genau beschriebenen Änderungen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zulässig und müssen dementsprechend nachgewiesen und durch die Stadt Remscheid geprüft und genehmigt werden. Mit diesen Informationen, so hoffe ich, können Ihre möglicherweise bestehenden Befürchtungen, die der Eigentümerwechsel Ihrer Wohnung ausgelöst hat, zerstreut werden. Für das bevorstehende Weihnachtsfest und den Jahreswechsel wünsche ich Ihnen in diesem Sinne alles Gute.

Mit freundlichen Grüßen
gez. Thomas Kugel