Der deutsche Hotelmarkt boomt. Allein im ersten Quartal 2017 wurden nach Berechnungen von CBRE in Deutschland 1,15 Mrd. Euro in Hotelimmobilien investiert, was einem Plus von 55 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Als Folge des Booms geraten nicht nur die Renditen unter Druck. Investoren suchen neben den klassischen Hotels zusehends nach alternativen Produkten wie Service Apartments, Student Housing, Boutique Hotels und Resorts. Im Allgemeinen dürften Hotels in Deutschland in den nächsten Jahren salonfähiger werden.
Die Stärke des deutschen Marktes spiegelt sich auch in anderen Zahlen wider: Nach Ergebnissen von Union Investment und Bulwiengesa ist der Marktwert für investmentrelevante Hotels im vergangenen Jahr auf 51 Mrd. Euro gestiegen, plus 8,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In 2017 war Deutschland für 40 Prozent aller Hoteltransaktionen verantwortlich. Mit diesem starken Auftaktquartal ist Deutschland erstmalig zum größten Hotelinvestmentmarkt in ganz Europa aufgestiegen.
Vor dem Hintergrund der guten Konjunkturentwicklung in weiten Teilen Europas, des liquiden Finanzierungsmarktes, des hohen Anlagedrucks und der steigenden Tourismuszahlen wird fast der gesamte europäische Kontinent von dieser Dynamik erfasst. Das zeigt sich auch an den Hotelentwicklungen: Laut dem Datenanbieter STR befinden sich per Ende Juni in Europa rund 215.000 Zimmer in der Bau- oder Planungsphase. Auch auf der globalen Ebene dürften die Aktivitäten in 2017 über denen des Vorjahres liegen. Nach Erhebungen von JLL belief sich das globale Transaktionsvolumen per Ende Mai auf 60 Mrd. US-Dollar.
Renditen im Abwärtsgang
Seitdem immer mehr Investoren Hotelimmobilien für sich entdeckt haben, sind nicht nur die Preise rasant gestiegen, sondern – als Folge der im Vergleich mit anderen Nutzungsarten attraktiven Renditeprofile – auch kontinuierlich mehr neue Marktteilnehmer sichtbar, sagt Stefan Giesemann vom Immobilienberatungsunternehmen JLL auf dem Deutschen Hotelimmobilien-Kongress in Frankfurt. Vor allem Käufer aus dem asiatischen Raum würden nach Übernahmezielen in Deutschland suchen. Zugleich steigt aufgrund der Renditekompression und der Angebotsknappheit in den Top-Metropolen die Bedeutung tertiärer Standorte. Laut Giesemann fielen per Ende Mai immerhin 42 Prozent aller Einzeltransaktionen auf diese Standorte. Wegen der gestiegenen Investmentvolumina in den letzten Jahren sind die Nettoanfangsrenditen in der EMEA-Region von rund 8,5 Prozent im Jahr 2009 auf 6,2% im Jahr 2016 gefallen, wobei 5,5 Prozent realistischer erscheinen. Inzwischen sind Renditen von sogar 3,7 Prozent bis 4 Prozent für Top-Objekte hier und da zu beobachten, betont Giesemann. Jene für Hotels mit Pachtvertrag in den Innenstädten der Metropolen liegen bei 4 bis 5 Prozent, wobei in den B-Städten die Werte mit etwa 5 Prozent etwas höher seien. Für 2017 und 2018 rechnet der JLL-Manager mit Nettoanfangsrenditen zwischen 4-5 Prozent in Deutschland.
Hostels und Serviced Apartments entwickeln sich zu etablierten Assetklassen
Unter großer Beachtung stehen auch Budget-bzw. Boutique-Segment, wo bei einem guten Betreiber höhere Faktoren bezahlt werden als bei Vier-Sterne-Hotels, die von Franchisenehmer betrieben werden, sagt Giesemann. Besonders stark gestiegen sind die Marktwerte von Motel One. Wurden vor vier Jahren noch 90.000 bis 95.000 Euro pro Motel-One-Zimmer bezahlt, seien es bei den letzten Transaktion bereits 132.000 Euro gewesen. Daher kann nicht überraschen, dass Motel One die Anzahl der Zimmer auf 70.000 verdreifachen will, wie der Moderator der Konferenz, Olaf Steinhagen, zu Beginn der Konferenz ausführte. Gute Chancen werden auch dem Hostel-Segment eingeräumt. Diese seien auf dem Weg zur etablierten Assetklasse, sagt Ursula Kriegl von EY – Real Estate, Hospitality & Construction. Gehobene Hostels sind inzwischen auch für ein breit gefächertes Publikum die perfekte Unterkunft, weil die Hostels in der Regel zentral gelegen, designorientiert sind und auch über ein angemessenes Gastronomiekonzept verfügen. Dies ist auch den Investoren nicht entgangen ist. Anleger, die frühzeitig auf dem Zug angesprungen sind, haben gutes Geld verdient, aber auch heute noch gebe es in dem jungen Segment gute Chancen, meint Frau Kriegel. Als Vorteil für Immobilieneigentümer sieht sie, dass bei der Umwandlung von Bestandsgebäuden Hostels sehr flexibel sind und eine gute Flächeneffizienz aufweisen.
Wachstumsmotor Longstay- bzw. Serviced Apartments
Aus der Nische zu einer etablierten Assetklasse haben sich auch Longstay- bzw. Serviced Apartments entwickelt. Inzwischen leben mehr als 2 Millionen Menschen in Deutschland multilokal, d.h. mehrere Wohnungen an mehreren Standorten, erklärt Rainer Nittka von der GBI AG auf dem Hotelimmobilien-Kongress. Allein im Jahr 2015 hätten mehr als 11 Mio. Geschäftsreisende in Longstay- bzw. Serviced Apartments übernachtet – und die Nachfrage nach temporärem Wohnraum steigt kontinuierlich. Von 2014 auf 2015 sei die Aufenthaltsdauer um 5 Nächte auf 31 Nächte gestiegen.
Inzwischen gibt es eine Vielzahl von Produkten, wobei die Abgrenzung nicht immer einfach ist. Während sich die Aufenthaltsdauer bei Serviced Apartments im Schnitt auf rund 30 Tage belaufe, liege der durchschnittliche Aufenthalt bei Studentenwohnungen bei 6 Monate und bei Apartmenthotels bei 3-5 Tage. Dementsprechend hat sich auch die Anbieterschicht – je nach Ausrichtung –entwickelt, wie der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen ist (Quelle: GBI).
Die Vorteile gegenüber den klassischen Hotels sind in erster Linie die geringeren Betriebs- und Personalkosten betont Nittka. Mit Blick auf die Wachstumsdynamik, die dieses Segment verspricht verweist der GBI-Manager darauf, dass das Angebot seit 2008 um über 80 Prozent gestiegen ist. Während im ersten Quartal 2015 ca. 750.000 Serviced Apartments weltweit entwickelt wurden, sei das Angebot im Q2 2016 auf knapp 827.000 Einheiten gewachsen. Zusehends entdecken auch immer mehr internationale Hotelketten wie Hyatt, Mariott und Ascott dieses Marktsegment. Überdies wird der Bedarf an Serviced Apartments weiter steigen. Während sich das Angebot bei Apartments in Deutschland derzeit bei rund 25.000 beläuft, gehen Beratungsfirmen wie Boardinghouse Consulting von einem Bedarf zwischen 40.000 – 70.000 Apartments aus. Alleine in den Top-Destinationen bei Serviced Apartments – UK und Deutschland – seien derzeit 3.257 Apartments bzw. 1.932 im Bau. Zu den Marktführern in Deutschland zählen Derag Livinghotels mit 1.416 Einheiten (2016) sowie Adina Apartmenthotels mit weltweit 584 Häusern und 32.000 Einheiten und Aparthotels Agadio. In Deutschland kommt Adina inzwischen auf 11.000 Einheiten, davon 5.500 in München und 4.500 in Frankfurt, sagt Matthias Niemeyer von Adina Germany. Bis 2019 sollen die Einheiten um 12.000 anwachsen und bis 2020 soll sich das Adina-Portfolio verdoppeln.
Zoku Amsterdam: Hotel für die Digital Natives
Im attraktiven Short-und Longstay Apartment-Segment tummelt sich auch die Amsterdamer Zoku–Gruppe. Das in 2016 im Business-District von Amsterdam eröffnete Hotel verfügt über 130 Zimmer. Seit der Eröffnung wurde Zoku mit internationalen Preisen überschüttet und zählt laut Forbes zu den 25 coolsten Hotels der Welt. Wie Hans Meyer, Director und Co-Gründer, betont wird das Hotel vor allem vom jüngeren Publikum aus der globalen Tech-Branche frequentiert. Wie Meyer ausführt, will Zoku kein traditionelles Hotel sein und auch keines werden. Bislang seien 7 Hotels in der Pipeline, darunter auch in Hamburg und Berlin.
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